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不動産投資とグロソブ

2008-08-25 06:15
先日、尊敬に値する個人投資家さんのブログに不動産投資について簡単にコメントしたんだけど、少しだけ付け加えて書いてみた。この方、本当に人格者だと思う。な~ラージャ。

時折、ハウスメーカーさんでアパート建設を行った方の消費税還付の案件がくる。大手ハウスメーカーの営業の方がオーナーさんをご紹介くださるわけだ。

契約内容は、ハウスメーカーで建てて系列の不動産管理会社により、建物を一括借上げして入居者募集、メンテナンスなど、経営業務を代行し、空室の有無にかかわらず毎月一定(だいたい90%)の賃料をオーナーに支払います。借り上げ期間は10年が基本で、長期にわたり安定収入を確保するというものです。

何故に建てるのだろうか? 不思議でならない。

高額所得者による節税対策か? いやほとんどが60歳以上の年金受給者だ。

相続対策の一環なら状況により解らないでもないが、単に相続税が安くなるといっただけのものであれば相続対策とはいえない。相続対策とは税金が安くなれば良いというものではなく、相続人及び推定相続人が納得のいくものでなければならない。あえてこのような対策など採らない方がよい場合もある。なぜなら建てたアパートが原因で相続人間で争いの火種になる場合もあり、むしろ相続するならキャッシュの方が分けやすくて良いわけで借入金などもってのほかと言う人もいる訳です。

話が横道にそれたけど、元に戻すとこのアパート建設といった不動産投資は一般論としてはお勧め出来ない。にも係わらずご紹介により消費税還付申告書を作成するまでのプランを作成するのだが・・・。と言うのもご紹介して頂いた時点で契約が行われていて既に建築中となっている場合さえあるのだ、せめて還付申告書を作成してあげるくらいしか出来ない。まさか契約をやめなさいという訳にもいかないし。そもそも基本的に十分説明を受けて本人が納得しての事でアパート建設について我々が相談を受けている訳ではない。関係ない者がアレコレ言う必要はないのだ。依頼を受けているのは消費税還付申告書を作成するまでのプランだから・・・。しかし既に遅いのだが言ってあげたい・・・。

ちなみに消費税還付申告書の作成の手法は課税事業者を選択しさらに課税期間を短縮して課税売上割合を100%にして最大限の還付金額を確保する訳だ。

しかし、何故に退職金や手持ち資金、さらには借入金をしてまで建てるのだろうかと思う。数ヶ月前にご紹介頂いたオーナーさんなどは、相続対策でもなく普通のサラリーマンで高額の所得がある訳でもないのに借入金でアパートを建てるのだ。わからん。
それとも前もって収益還元法などにより収益用不動産の価値を算定し熟慮したうえの投資で古くなる前に売却益を見込んでいるのだろうか?そんな事考えてないだろう。将来の修繕費の増加、一括借上げ契約期限後の入居率の低下、建物の価値低下等を考えているのだろうか? 

そもそも私の考えが偏っているのだろうかと思う時がある。

自己資金で建てる複数のオーナーに何気なく聞いてみると、決まった家賃が毎月入ってくるからだと言う。目先のキャッシュフローしか見ていないのではないか。どこかで聞いた様な言葉だな~。

あれだよ、毎月分配型の投資信託と同じじゃないか? グロソブか! 考えた人は天才だからな!
普通分配金と特別分配金の意味を知らなくて貰って喜んでいる人達が多くいる。これと似たような気がするよ。

アパートが古くなったらどうするよ? 重い荷物を子供に残すのか? まだ流動性のある投資信託の方が良いかも知れない。

ただし、個人投資家の中には安く中古不動産を仕入れてリフォームを行い、高利回りの不動産物件にしてしまう方もいるようで不動産投資全般をいちがいには否定できないのは事実である。そういえば、地方のビジネスホテルを買いまくってる若いホテル業界の人がいたな~。私は会ってないけど不動産屋を通じて顧客が売ったよ。顧客にとっては良い取引だった。






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○ット

2008-08-17 10:38
昨日は、時間があったのでニコニコ動画から大量の久石譲を○ット。

あと予定では千住明氏、渡辺俊幸氏、溝口肇氏。この3人の場合はYouTubeでもおこなわないとニコニコ動画だけじゃ量的に少ないだろう。車内用だけど出来るだけ高音質を選択したい。気に入ったものは購入すると言う事で許してもらおう。

YouTubeからは○ットしたことないんだけど。一番簡単な方法はどうすればいいのだろうか?



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小旅行

2008-08-11 07:54
家族で二泊三日で小旅行に行ってきた。今回は旅客機や新幹線などでの移動ではなく、マイカーでの移動だったので小学生の子供をもってると間違いなく楽だ。これに限る!

ついでに個人投資家の方に会って来た。当然昼間ではなく、夜9時すぎくらいからだけど。けっこう大きな金額を動かしていると思うけど投資の話はあまりしなかったな~。

この夏、プルターク英雄伝 (潮文学ライブラリー)などどうだろうか? 岩波版じゃないよ。
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ついに来た

2008-08-03 22:59
届いたよ。P・F. ドラッカー 「マネジメント - 基本と原則 」エッセンシャル版が。以前からいつか買おう買おうと思っていた。RYUさんが買ったらしいので勢いで私も買った。仕事上の周辺知識として読んでみようというわけだ。あと同じくP・F. ドラッカー 「経営者の条件」もいいと思う。この本を20代で読んで理解している様な人間がいるとすれば尊敬するよホントに。私など今更ながらと言ったところだが読むのが楽しみ。

そうそう私のこのブログは本来は投資が中心のブログなんだけど話題が無い。と言うのは現在所有している銘柄が金額的に少ないためと言うのもある。今は自信が無く買う気になれない。ただぼんやりとしていると言った方が的確かもしれない。

スクリーニングをしてみるとどうだ? PBR、PER、PCFR、PV/EBITDA、ROICその他各種指標が凄いことになってる銘柄が多い。今は定量分析などでは買えない。かといって定性分析など私には出来ないし、また長期投資などと言って買いだめする勇気も無い。近況を簡単に言えば、昨年度10月くらい(?)から所有株を売り始めたがこの2,3ヶ月少し遊びで買って損をした。と言ったところだ。



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