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不動産投資とグロソブ

2008-08-25 06:15
先日、尊敬に値する個人投資家さんのブログに不動産投資について簡単にコメントしたんだけど、少しだけ付け加えて書いてみた。この方、本当に人格者だと思う。な~ラージャ。

時折、ハウスメーカーさんでアパート建設を行った方の消費税還付の案件がくる。大手ハウスメーカーの営業の方がオーナーさんをご紹介くださるわけだ。

契約内容は、ハウスメーカーで建てて系列の不動産管理会社により、建物を一括借上げして入居者募集、メンテナンスなど、経営業務を代行し、空室の有無にかかわらず毎月一定(だいたい90%)の賃料をオーナーに支払います。借り上げ期間は10年が基本で、長期にわたり安定収入を確保するというものです。

何故に建てるのだろうか? 不思議でならない。

高額所得者による節税対策か? いやほとんどが60歳以上の年金受給者だ。

相続対策の一環なら状況により解らないでもないが、単に相続税が安くなるといっただけのものであれば相続対策とはいえない。相続対策とは税金が安くなれば良いというものではなく、相続人及び推定相続人が納得のいくものでなければならない。あえてこのような対策など採らない方がよい場合もある。なぜなら建てたアパートが原因で相続人間で争いの火種になる場合もあり、むしろ相続するならキャッシュの方が分けやすくて良いわけで借入金などもってのほかと言う人もいる訳です。

話が横道にそれたけど、元に戻すとこのアパート建設といった不動産投資は一般論としてはお勧め出来ない。にも係わらずご紹介により消費税還付申告書を作成するまでのプランを作成するのだが・・・。と言うのもご紹介して頂いた時点で契約が行われていて既に建築中となっている場合さえあるのだ、せめて還付申告書を作成してあげるくらいしか出来ない。まさか契約をやめなさいという訳にもいかないし。そもそも基本的に十分説明を受けて本人が納得しての事でアパート建設について我々が相談を受けている訳ではない。関係ない者がアレコレ言う必要はないのだ。依頼を受けているのは消費税還付申告書を作成するまでのプランだから・・・。しかし既に遅いのだが言ってあげたい・・・。

ちなみに消費税還付申告書の作成の手法は課税事業者を選択しさらに課税期間を短縮して課税売上割合を100%にして最大限の還付金額を確保する訳だ。

しかし、何故に退職金や手持ち資金、さらには借入金をしてまで建てるのだろうかと思う。数ヶ月前にご紹介頂いたオーナーさんなどは、相続対策でもなく普通のサラリーマンで高額の所得がある訳でもないのに借入金でアパートを建てるのだ。わからん。
それとも前もって収益還元法などにより収益用不動産の価値を算定し熟慮したうえの投資で古くなる前に売却益を見込んでいるのだろうか?そんな事考えてないだろう。将来の修繕費の増加、一括借上げ契約期限後の入居率の低下、建物の価値低下等を考えているのだろうか? 

そもそも私の考えが偏っているのだろうかと思う時がある。

自己資金で建てる複数のオーナーに何気なく聞いてみると、決まった家賃が毎月入ってくるからだと言う。目先のキャッシュフローしか見ていないのではないか。どこかで聞いた様な言葉だな~。

あれだよ、毎月分配型の投資信託と同じじゃないか? グロソブか! 考えた人は天才だからな!
普通分配金と特別分配金の意味を知らなくて貰って喜んでいる人達が多くいる。これと似たような気がするよ。

アパートが古くなったらどうするよ? 重い荷物を子供に残すのか? まだ流動性のある投資信託の方が良いかも知れない。

ただし、個人投資家の中には安く中古不動産を仕入れてリフォームを行い、高利回りの不動産物件にしてしまう方もいるようで不動産投資全般をいちがいには否定できないのは事実である。そういえば、地方のビジネスホテルを買いまくってる若いホテル業界の人がいたな~。私は会ってないけど不動産屋を通じて顧客が売ったよ。顧客にとっては良い取引だった。






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コメント
-土地への執着よん-
 わっちも相続対策に借金を背負うのは大反対っす。アドバイスするときはあきらメロンと言ってます。ところがですな、そうはいかない理屈に反したものがあるんすわ。

 1つは先祖代々の土地を手放したくないという気持ち。
 相続が発生した場合、相続税を金銭で払えない。分割して土地を売りたくない、物納はヤダ。で、建物立ててCFを得て、借金背負って相続税も減らしましょと。

 もちろんこれは大バクチ。でも、土地への執着でこうなってしまうんよ。業者もはまりまくりですわ、保険も同時に勧められるしwww
2008-08-25 07:31 URL pene #- [内容変更] top↑
-サブリースっすねw-
 土地はね、いったん貸してしまうと旧借地借家法により生きている間はほぼ返ってこなかった、自分の土地なのに。だから土地に執着する人は皆貸さなくなって供給が無くなりバブル発生。
 たしか1992年の新法制定からは借地が出てきた。新法ならほとんど100%定期借地になっている。土地を返したほしいがために。でも、期限が来たときにほんとに更地にして返してもらえるかどうかはわからないね。20年後のトラブルが楽しみ。

 かといって、なんもせんと固定資産税かかりまくりだしねw
 大きな土地を持つと悩みが増えますなあwww

 その投資の手法は問題続出した「サブリース」っすね。
 貸主には業者が一括借り上げで家賃保証云々だったけど、事情変更が続出。転貸料暴落で、業者から賃借料の減額請求が続発したのね。貸主からすれば契約書に書いてある通り払え、借金が払えないじゃにゃいか、業者サイドはそれでは赤字だからやってられるか!
 
 さて、このトラブルどういう理由で解決されるでしょう。

(貸主側)
・契約書通り、特約もすべて有効なので業者が全部払え
(業者側)
・サブリースは一種の共同事業。借地借家法は適用されず、事業の環境が変われば貸主も応分の負担が行くのは当然。だから賃貸料は減額だ。
・借地借家法が適用されるならば、条項に基づいて賃料の減額請求ができるはずだ。

 宿題ねw

 いずれにしろ不動産投資は金額が莫大で市況を見つめないと判断できんすね。そうでなくて安易に投資する香具師は逝って良しですな。
 私みたいなど素人でもここまでは知っているのにねw
2008-08-25 07:44 URL pene #- [内容変更] top↑
-余興だが-
「借地権」はほとんど資産価値がなくなってきているので、覚えておくとよい。「借地権」って売り物にならないのよね・・・だから借地権買ってほしいと話を聞いたら「市場で売ってみたら?」と言えば、借主は底地権者に泣きついてくるでしょう。そこを安く買いたたけるw

でも、路線価は借地権割合は5割とか6割とかなんだけど・・・実態と大幅かい離なのよね。だれが得するんだろうねwww
2008-08-25 08:07 URL pene #- [内容変更] top↑
-宿題しときましたよ-
>1つは先祖代々の土地を手放したくないという気持ち。 相続が発生した場合、相続税を金銭で払えない。分割して土地を売りたくない、物納はヤダ。で、建物立ててCFを得て、借金背負って相続税も減らしましょと。

確かに大バクチ。気持ちもわかるが、泥沼に突入の可能性あり。

>かといって、なんもせんと固定資産税かかりまくりだしねw 大きな土地を持つと悩みが増えますなあwww

固定資産がキツイ。持つのも大変。

>貸主には業者が一括借り上げで家賃保証云々だったけど、事情変更が続出。転貸料暴落で、業者から賃借料の減額請求が続発したのね。貸主からすれば契約書に書いてある通り払え、借金が払えないじゃにゃいか、業者サイドはそれでは赤字だからやってられるか!
 
 さて、このトラブルどういう理由で解決されるでしょう。


宿題の回答
普通建物賃貸借契約ではなく、賃料減額も中途解約もできない条文の定期借家契約を作成する事。

ただし一般的な一括借り上げやサブリースではハウスメーカーや系列の不動産管理会社が作成した普通建物賃貸借契約のため、定期借家契約となっている事は無い。

「借地権」については、裁判になれば借主の勝ちだが、売るか売らないかは貸主の判断か?。

我慢比べか?
2008-08-25 23:30 URL KON #- [内容変更] top↑
-しょう油ことw-
 サブリースのトラブルはこう考える。最高裁判例。
・不動産賃貸借契約の内容と特約は有効である
・サブリースには借地借家法が適用される
・よって、賃料の減額請求はできる
・ただし、当初の事情(特約を結んだ理由とか、業者がサブリースで儲かるみたいな保証的なものを言ってしまったとか)を考慮して減額幅は決めなさい

 ということ。いくら定期借家にしようが、特約で賃料減額不能とか入れても、借地借家法により借主に不利な特約は無効。つまり、借主は正当な理由があって求めれば賃料の減額請求はできる。サブリースもくそもないということ。

 借地権の固定は税務署が有利な状態になっているんでしょうなあw
 実勢相場とかけ離れててもw
2008-08-26 06:15 URL pene #- [内容変更] top↑
--
KONさん,ありがとうございました.

peneさんとの法的なやり取りは
難しくてよくわかりませんでしたが

お金を借りてまで,土地に固執することは
あぶないですね

まして今後20年くらいで
3-4割アパート借りる人が減る
状況のようですから

素人は危うきに近寄らずです.

事情があって駒場で
住むところを探してみたんですが

97年に出来た16000万のマンション
05年には8000万です.

東京でもこれだけの下落ですから
びっくりしました.

また教えてください
2008-08-26 12:23 URL ossanpower #- [内容変更] top↑
--
築浅の物件でも物凄く下落してきました。平成の建築で30平米なら都内でも場所によりますが1000万円もしないのがポツポツ現われるように。

渋谷、青山、銀座といったところは情勢に左右されずに地価や相場が安定、もしくはあがったりしてますがその他は下落の兆候が見えます。工事がストップしたまままのマンションも・・・

一戸建てに住もう!と人気が出始めた千葉、埼玉は上がる傾向の模様です。

都内のマンションは土地の権利が殆ど無くて、修繕だらけになってくるわ固定資産税は払わなきゃいけないわ、地震は増えてきているわ・・・
 
 老後にアパート建てた夫婦がおりますが入居者が少なくて結局、不動産会社に買い取られてしまい残ったのは借金だけだとか、相続税対策でマンション建てたけど年々入居者が減ったうえに老朽化でどうしようもなくまだ1億の借金を60代半ばで抱えているご夫妻もおられます。
 アパート取り壊しにしてさら地にし駐車場を作ろうという60代の方は取り壊しだけでもウン百万円で嫌だと話されてました。
2008-08-26 22:30 URL 推古 #- [内容変更] top↑
--
peneさん
>いくら定期借家にしようが、借主は正当な理由があって求めれば賃料の減額請求はできる。

そうなんです。借主にも逃げ道を与えていると言う事ですな~。ここで重要なのは「正当な理由」というところです。長期に渡るわけですから何があるかわからない。借主にしてみればそんな長期に渡ってガチガチの契約書じゃ恐ろしくて契約が成立し難い。お互いのためにもこの「正当な理由」というのは、いい落しどころじゃないでしょうか? ただ「正当な理由」などという非常に抽象的な言葉が余計にもめる原因となるやもしれないが・・・。

さらに、訳もわからず建ててしまった貸主の場合は、建てた時点で非常に高いコストのアパートを建てたうえに、10年程度後の改修費用などと言う突然の「お知らせ」などが届くことになったりと、背負ってしまった荷物の重さにきずく訳だ。
2008-08-26 23:07 URL KON #- [内容変更] top↑
--
ossanpowerさん
こちらこそ、いつも教えられています

>まして今後20年くらいで 3-4割アパート借りる人が減る 状況のようですから

一括借上げ契約終了後、これが一番恐ろしい。入居者がいなければ、費用を生むだけの物になってしまう。どうする?

>97年に出来た16000万のマンション
05年には8000万です.

価格の低下率だけを見るとバリューですな~。

実際のところ、首都圏では不動産の価格はどうなってるのでしょうか? 優良物件については、需要はあるのでしょうね。
 
2008-08-26 23:20 URL KON #- [内容変更] top↑
--
推古さん
>渋谷、青山、銀座といったところは情勢に左右されずに地価や相場が安定、もしくはあがったりしてますがその他は下落の兆候が見えます。

>一戸建てに住もう!と人気が出始めた千葉、埼玉は上がる傾向の模様です。

そうなんだ~。

>老後にアパート建てた夫婦がおりますが入居者が少なくて結局、不動産会社に買い取られてしまい残ったのは借金だけだとか、相続税対策でマンション建てたけど年々入居者が減ったうえに老朽化でどうしようもなくまだ1億の借金を60代半ばで抱えているご夫妻もおられます。

これが泥沼というものです。
細部にわたっての状況はわからんけど、弁護士に相談の上、その人達にこれと言った財産がなければ、きつい様だけど自己破産も視野にいれなければならないかも。



2008-08-27 02:28 URL KON #- [内容変更] top↑
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